Maja ehitamine laenuga on paljude perede jaoks ainus võimalus oma kodu ehitada, kuid see käib teisiti kui valmis korteri või maja ost. Pank ei rahasta ühte tehingut, vaid protsessi, mis kestab kuid ja mille tagatis alles valmib. Seepärast küsib pank dokumente, mida valmis kodu ostja esitama ei pea.

Allpool on seitse asja, mida pangad tehasemaja rahastamisel tavaliselt küsivad, ja see, millised neist Happy Home tellija eest ette valmistab. Tegemist ei ole finantsnõustamisega: tingimused, omafinantseeringu määr ja intress sõltuvad pangast ja tellijast. Sõltumatut tarbijainfot laenude kohta pakub Finantsinspektsiooni Minuraha.

Kuidas ehituslaen erineb tavalisest kodulaenust

Valmis kodu ostul makstakse laen välja korraga ja tagatiseks on ostetav kinnisvara. Ehitamisel on tagatiseks krunt ja alles valmiv hoone, mistõttu pank maksab raha välja etappide kaupa ja jälgib, et see jõuab ehitusse. Kodulaen maja ehitamiseks on seega laen, mille väljamaksed on seotud ehituse etappidega ja mille tagatise väärtus kasvab töö käigus.

Pangale on oluline, et projekt oleks lõpuni rahastatud: krunt, ehitus, liitumised, viimistlus ja reserv. Puudulik eelarve on kõige sagedasem põhjus, miks laenuotsus venib. Mida eelarvesse kirjutada, oleme kirjeldanud artiklis maja ehitamine nullist.

1. Krunt ja selle dokumendid

Maja ehitamine laenuga algab krundist: kas see on olemas ja laenuvaba, kas see on ostetud laenuga või alles ostetakse. Krunt on sageli ise osa tagatisest ja selle väärtust hindab pank koos tulevase majaga. Pank vaatab ka planeeringut, sest sellest sõltub, kas krundile tohib ehitada seda, mida laenuga rahastatakse.

Krundi dokumendid – detailplaneering või projekteerimistingimused ja ehitisregistri väljavõte – on samad, mida meie arhitekt küsib enne maja kohandamist. Kui need on korras, on nii pangal kui ka ehitajal lihtsam.

2. Ehitusprojekt ja ehitusluba

Teine asi on projekt ja luba. Pank soovib näha ehitusprojekti, mille järgi maja ehitatakse, ja enamasti ka ehitusluba enne, kui väljamaksed algavad. Ilma loata ei ole hoone ametlikult lubatud ja pank ei saa tagatise väärtust hinnata.

Happy Home’i puhul koostab projekti ja taotleb ehitusloa meie arhitekt. Projekti koostamine võtab keskmiselt 1–3 kuud ja ehitusloa taotlemine praktikas 2–3 kuud, seega tasub pangaga rääkima hakata juba projekteerimise ajal. Loa liigid ja menetlus on kirjas artiklis ehitusluba või ehitusteatis.

3. Ehitusleping kindla hinnaga

Kolmas asi on leping ehitajaga. Pank soovib näha, kes ehitab, millise hinnaga ja millise sisuga. Maja ehitamine laenuga on pangale kõige selgem siis, kui kogu maht vundamendist siseviimistluseni on ühes kindla hinnaga võtmed kätte lepingus; see on selgem kui hulk eraldi lepinguid erinevate tegijatega, sest kogusumma ja vastutaja on teada.

Mida meie leping sisaldab ja mis jääb tellija osta, on kirjas artiklis võtmed kätte maja hind. Pank küsib sageli ka, kas ehitaja on usaldusväärne: äriregistri andmed, referentsid ja garantiid tasub taotlusele kaasa panna.

4. Eelarve ja omafinantseering

Neljas asi on eelarve tervikuna, sest maja ehitamine laenuga eeldab, et kogu projekt on rahastatud. Pank ei rahasta tavaliselt kogu summat: osa peab tulema tellija omafinantseeringust, mille määr erineb pankade ja olukordade vahel. Omafinantseeringuks võib sõltuvalt pangast sobida ka olemasolev krunt või juba tehtud tööd.

Eelarvesse tuleb kirjutada kõik read, mitte ainult maja: krunt, uuringud, projekteerimine, riigilõivud, liitumised, ehitus, välistööd, viimistlusmaterjalid, sisustus ja reserv. Meie enda orienteeruvad lähtekohad aitavad need read täita. Kena siseviimistluse hind algab 400 €/m² + KM ja on suurematel majadel ruutmeetri kohta väiksem, majasisesed elektritööd algavad 26 000 € + KM. Küttelahenduse – õhk-vesisoojuspumba, maakütte või päikesepaneelide – valite koos meiega ja ka see on eelarverida; vajadusel saab majale lisada jahutuse. Täpsema pakkumise nende ridade kohta teeme pärast konsultatsiooni ja soovide kaardistamist.

Enne panka minekut tasub teha endale jämeda joone arvutus: maja ehituse kalkulaator aitab kokku panna suurusjärgu, millega pangas vestlust alustada. Miks ruutmeetri hinna järgi koostatud eelarve pangas läbi ei lähe, kirjutasime artiklis maja ehituse ruutmeetri hind.

5. Eksperthinnang

Viies asi on kinnisvara eksperthinnang. Pank tellib või küsib hindaja hinnangu krundi ja tulevase maja turuväärtusele projekti põhjal. Hindaja vaatab asukohta, planeeringut, maja suurust, ehituskvaliteeti ja üha rohkem energiaklassi.

Maja ehitamisel laenuga on hindamiseks vaja projekti, ehitaja pakkumist ja tehnilist kirjeldust, mille me tellijale anname. Mida energiaklass tähendab, selgitasime artiklis maja energiaklass A.

6. Maksegraafik ja etapiviisilised väljamaksed

Kuues asi on maksete kord. Maja ehitamine laenuga tähendab, et raha liigub majja etappide kaupa. Ehituslaen makstakse tavaliselt välja etappide kaupa: pank kontrollib etapi valmimist ehitaja akti, fotode või ülevaatuse alusel ja vabastab järgmise osa. Seepärast peab ehitaja maksegraafik olema seotud selgete etappidega, mida saab tõendada.

Meie maksegraafik lepitakse kokku lepingus ja etapid – vundament, karbi püstitus, välispiirde sulgemine, eriosad, siseviimistlus ja üleandmine – on kirjeldatud artiklis maja ehituse etapid. Projektijuht koostab iga etapi kohta aktid, mida pank saab kasutada.

7. Kindlustus ja garantiid

Seitsmes asi on riskide katmine, mis puudutab maja ehitamist laenuga otseselt. Ehituse ajal kehtib meie objektil CAR kindlustus, mis katab ehitusaegseid riske. Pärast valmimist nõuab pank tavaliselt tagatiseks oleva kodu kindlustamist. Garantiid – 50 aastat konstruktsioonidele ja 2 aastat ehitustöödele – näitavad pangale, et tagatise väärtus püsib.

Tehasemaja ehitusaeg on meil umbes 22 nädalat, kusjuures siseviimistlus võib seda pikendada. Lühike ehitusaeg vähendab perioodi, mil pere maksab korraga vana kodu kulusid ja ehituslaenu intresse. See ei ole laenutingimus, kuid mõjutab kogukulu.

Riiklik käendus ja energiatõhusa kodu võimalused

Teatud sihtrühmadele, näiteks noortele peredele, on Eestis pakutud riiklikku laenukäendust, mis vähendab omafinantseeringu vajadust maja ehitamisel laenuga. Käenduse tingimusi ja kehtivust tasub kontrollida Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse lehelt ja oma pangast, sest need muutuvad. Osa panku on pakkunud energiatõhusale kodule ka soodsamaid tingimusi; kas ja millistel tingimustel, tuleb küsida pangast. Soovitusi, millist laenu või panka valida, me ei anna.

Maja ehitamine laenuga: millises järjekorras pangaga suhelda

Esimene samm on esialgne laenuotsus: pank ütleb sissetulekute ja olemasoleva vara põhjal, millises suurusjärgus ehituslaen on võimalik. See number on eelarve raam, mille sisse arhitekt maja mahutab, ja seda tasub küsida enne mudeli valikut. Esialgne vastus tuleb tavaliselt päevadega, ametlik otsus koos eksperthinnangu ja dokumentide kontrolliga nädalatega ning hüpoteegi seadmine nõuab notari aega.

Teine samm on ametlik taotlus koos dokumentidega: krunt, projekt, ehitusluba või selle taotlus, ehitaja pakkumine ja leping, eelarve ning eksperthinnang. Kolmas samm on laenuotsus ja lepingu sõlmimine pangaga, neljas väljamaksed etappide kaupa ja viies valmis maja kindlustamine ning kasutusloa esitamine pangale. Kuna loamenetlus kestab kuid, alustage taotlust samal ajal loa taotlemisega, mitte pärast seda.

Hoidke kõik dokumendid ühes kaustas, mida jagate nii panga kui ka ehitajaga: krundi paberid, projekt, pakkumine, leping, eelarve ja ajakava. Nii jõuab raha väljamakseteni siis, kui vundamenditööd algavad.

Mida pangast küsida enne ehitajaga lepingu sõlmimist

Enne kui ehitajaga lepingu allkirjastate, küsige oma pangast kirjalikult kuut asja, sest need määravad, kas leping ja laen omavahel klapivad.

• Kui suur on omafinantseeringu nõue ja kas krunt või juba tehtud tööd lähevad selle sisse?
• Millise dokumendi alusel makstakse iga etapp välja ja kes etapi valmimist kontrollib?
• Kas väljamakse eeldab ehitusluba ja millal esimene osa vabaneb?
• Milliseid nõudeid esitab pank ehitajale ja lepingule?
• Kas energiaklass või tehasemaja tüüp mõjutab tingimusi?
• Millal peab valmis maja olema kindlustatud ja kasutusluba pangale esitatud?

Kui vastused on käes, saab ehitaja maksegraafiku panga väljamaksetega kokku sobitada ja maja ehitamine laenuga kulgeb ilma pausideta. Happy Home teeb seda iga tellijaga eraldi, sest pankade kord erineb.

Kokkuvõte

Maja ehitamine laenuga sujub siis, kui pank saab korraga kätte krundi dokumendid, projekti, kindla hinnaga lepingu, tervikliku eelarve ja etappidega seotud maksegraafiku. Saatke meile krundi dokumendid kontaktilehe kaudu ja koostame pangale esitamiseks kirjaliku pakkumise ning ajakava.